L'En Dehors

Par Paul Jorion, 1er mai 2008

Il y a deux dimensions à la crise : la catastrophe immobilière et la crise de confiance au sein du monde financier. A mon avis, les annonceurs de bonnes nouvelles travaillent au corps la confiance, en espérant que si elle se rétablit grâce à ce traitement musclé, la catastrophe immobilière ira du coup beaucoup mieux elle aussi. C’est ce qu’on appelle : « traiter le symptôme ». Ça n’a bien entendu jamais aucun impact sur la maladie elle-même, m’enfin ça ne peut pas faire de tort au moral.

Alors, comment se porte la catastrophe immobilière aux États-Unis ? Ça fait un moment que je ne vous en ai pas parlé mais ça ne l’a pas beaucoup gênée : elle croît chaque jour en vigueur. Le petit diagramme ci-dessous a paru dans le Wall Street Journal ce matin.

Il représente l’indice Case-Shiller : l’appréciation de l’immobilier résidentiel dans les 20 principales métropoles des États-Unis. Comme on le voit, le prix des maisons poursuit inexorablement son plongeon et sa chute va même en s’accélérant. Le chiffre le plus récemment publié : celui du mois de février, est de -12,7 %, représentant la dépréciation au cours de l’année qui précède. La dépréciation totale du parc immobilier résidentiel américain, depuis le sommet atteint en juillet 2006, est de 14,8 %. La chute constatée au cours des derniers trois mois correspond à une dépréciation annuelle de -25 %.

Au vu de la courbe, les acheteurs potentiels préfèrent bien entendu attendre : le nombre d’Américains qui déclarent vouloir acheter une maison dans les six mois à venir n’arrête pas de décliner : il est passé de mars à avril de 3,4 % à 2,4 %, ce dernier chiffre étant à peine supérieur à 2,3 %, le taux le plus faible jamais enregistré et qui date de février 1983, au plein cœur d’une période d’inflation galopante.

La chute des prix reflète bien entendu le nombre toujours croissant de résidences mises en vente, conséquence des défauts toujours plus nombreux parmi les consommateurs ayant contracté des prêts hypothécaires. J’ai affirmé depuis le début (eh oui ! trois ans déjà) qu’il s’agirait d’une crise de l’immobilier résidentiel américain dans son ensemble et non des seuls subprime, mais commençons par eux puisqu’ils constituent la partie la plus visible et la plus spectaculaire de la crise actuelle. Le nombre des subprimes accusant un retard de paiement de plus de 60 jours frise désormais les 40 %. Countrywide, bientôt absorbé par Bank of America, mais jusqu’ici toujours le premier établissement de financement de crédits au logement aux États-Unis, a annoncé il y a quelques jours que 35,9 % de ses prêts subprime sont dans ce cas : une augmentation de 2,3 % en un trimestre. Pour les prêts prime dans le portefeuille de Countrywide, le taux de défaut est passé, entre le quatrième trimestre 2007 et le premier trimestre 2008, de 5,76 % à 6,48 %.

Les prêts Pay Option ARM, sont eux aussi en pleine déconfiture, Countrywide annonçait mardi que, pour ceux qu’elle détient dans son portefeuille, 9,4 % d’entre eux étaient en retard de paiement de plus de 90 jours ; le chiffre n’était que de 1 % il y a un an et il avait grimpé à 5,7% en décembre dernier. L’accélération est spectaculaire mais ne surprend pas si l’on pense à la finalité de ces prêts : permettre aux riches de se payer des logements bien au-delà de leurs moyens. Les Pay Option ARM leur ont offert le luxe de se comporter comme s’ils étaient pauvres : en remettant à plus tard la question importune du remboursement du principal, et en ne versant que des mensualités d’un montant moindre que les intérêts dus [1].

A ceux qui sont assis là, à se demander si la fin de la crise financière est pour mai ou pour juin - et qu’ils soient payés ou non pour se poser la question - je recommanderais de repasser voir... dans un an ou deux.

Paul Jorion, sociologue et anthropologue, a travaillé durant les dix dernières années dans le milieu bancaire américain en tant que spécialiste de la formation des prix. Il a publié récemment Vers la crise du capitalisme américain ? (La Découverte : 2007).